正确答案 ：B D

解析

【事考帮答案】BD。考查法律-民法。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。其中，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同；商品房预售实行预售许可制度。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。ABC项：本案中，房地产公司对外广告未对《商品房销售管理办法》第十六条规定的多数关键性条款作出约定，李某所支付的5万元元性质为选购金，虽公司承诺可以抵扣购房款，但对其余房款的支付未作具体约定，李某更未实际交付该房款。因此，李某交诚意金的行为，宜认定为商品房买卖预约合同，不应认定为商品房买卖合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第二条的规定，应当认定该协议有效（预约合同有效）。故AC错、B对。D项：《民法典》第四百九十五条 当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。房地产公司不履行5万诚意金抵10万购房款属于违反合同的实质性条款，构成合同违约，故D对。故本题选BD。 【事考帮提示】商品房买卖预约合同与商品房预售合同有着本质的区别，商品房预约合同不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容或出卖人未实际收受购房款的，在商品房未取得预售许可证的情况下，预约合同不因此而无效。